建国以来，随着北京城市发展阶段的演进以及对北京城市发展认识的不断深化，北京城市战略定位也在不断调整。例如，建国初期北京以重工业为核心的工业经济发展战略，对于城市建设和首都经济发展起到了一定的积极作用，但同时也导致了北京严重的环境污染、交通拥堵、文物破坏等一系列问题，不利于首都可持续发展和城市功能的全面实现。1982年的《北京城市建设总体规划方案》不再提“经济中心”和“现代化工业基地”。2014年2月，习近平总书记到北京市视察，进一步要求明确北京市“四个中心”的新战略定位，坚持和强化首都全国政治中心、文化中心、国际交往中心、科技创新中心的核心功能，深入实施人文北京、科技北京、绿色北京战略，努力把北京建设成为国际一流的和谐宜居之都。
一、大城市病亟待解决，非首都功能疏解工作逐步开展
北京是复合功能首都，一直以来承担着政治、经济、文化、国际交往、科技、教育、医疗、居住等多重功能，有学者认为，“北京相当于纽约（经济中心）+华盛顿（政治中心）+波士顿（教育中心）+洛杉矶（娱乐中心）+旧金山（硅谷，高科技产业）等几个城市的功能”。
过多的城市功能集聚，已经使得北京不堪重负，面临人口过多、交通拥堵、房价高涨以及十分严重的生态环境问题。从一定意义上说，北京已经患上了相当程度的“大城市病”，解决大城市病，不断进行非首都功能疏解，已经成为北京发展的重中之重。2017年6月27日上午，习近平总书记主持中央政治局常委会会议，专题听取北京城市总体规划编制工作的汇报，并着重提出要把握好“舍”与“得”的辩证关系，紧紧抓住疏解北京非首都功能这个“牛鼻子”，优化城市功能和空间结构布局的战略要求，要下决心疏解和转移不适合在首都发展的功能，对不符合首都城市战略定位的产业要坚决地舍，自觉“瘦身”，更好的服务于北京“四个中心”战略定位。
在这样的发展战略背景下，北京的功能布局正在发生变化，通州副中心及京津冀协同发展已经成为北京市进行非首都功能疏解的重要战略通道。于此同时，全国各地方正在大力实施人才引进落户、买房补贴等优惠政策，吸引了大批人才，为北京市人员疏解提供了助力。从数据上来看，北京市人口数量正在不断减少，2017年北京市常住人口总量为2170.7万人，比2016年降低了0.1%，减少了22000人左右，这也是17年来北京首次出现人口总量负增长。2018年北京市常住人口为2154.2万人，比2017年降低了0.8%，短短一年时间北京市常住人口总量就减少了16.5万人。
除了进行人员疏解以外，在非首都功能疏解的战略引导下，北京也一直在深化产业结构调整，将非首都功能的产业不断向外疏解：一是不符合首都城市定位的产业，主要包括一般性的制造业，以及附加值较高但北京不具优势的产业，主要包括：（1）钢铁、有色金属、建材、化工、纺织印染、机械、印刷、造纸等“三高”产业；（2）制造业零部件配套、石化产业、食品、酿酒、饮料等比较优势不突出的产业；二是为区域乃至全国服务、占用资源较多、集聚人口较多的部分第三产业。主要包括：区域性物流基地、区域性专业市场、数据中心、呼叫中心等；三是超过北京城市自身需求的部分公共服务功能。包括部分教育、医疗、培训机构等公共服务功能；四是部分非中央、非国家的行政性、事业性服务机构，尤其是二环以内的非紧密型的行政辅助服务功能。主要包括服务中心、信息中心、行业协会、研究院所、学术类社团、报社、出版社、杂志社等。通过非首都功能的不断疏解，来促进北京市产业提质升级。
二，非首都功能疏解及政策调控的双重作用下，北京房地产发展现状分析
在此背景下，北京市房地产发展也受到了较大的影响。纵观过去十年，中国房地产市场有着“中国式调控”的鲜明印记。与一般商品或服务市场不同，政府在房地产市场中发挥着更大的作用。国家对房地产市场采取“上下限相结合调控”的策略——当房价上涨速度过快或者上涨持续时间较长时，适时进行“限制性调控”；当房价下跌或者经济增长动力不足时，进行“刺激性调控”。由于房价周期“上行长、下行短”的特点，“限制性调控”相比“刺激性调控”而言更多地发生。不过，因为房地产市场现在已高度分化，2016年之后，以三、四线城市为主要对象的去库存“刺激性调控”很快演变为以一、二线城市为主要对象的“限制性调控”。
从2016年9月30日央行发布《中国人民银行中国银行业监督管理委员会关于进一步做好住房金融服务工作的通知》新政开始，中国就已经拉起了全方位房地产调控的大幕，2017年北京房地产市场更是经历了前所未有的密集型调控，这些调控政策使我国房地产市场面临着更多更大的挑战。
2017年3月17日，北京出台限购政策，恢复“认房又认贷”，规定“居民家庭名下在本市已拥有一套住房，以及在本市无住房但有房贷记录的”再次购买均认定为二套房；二套普宅的首付比例上调为60%，非普宅上调为80%；且住房贷款的最长期限缩短为25年。从北京市场来看，二手市场反应更为直接和明显，调控后第二天即2017年3月19日二手住宅成交仅224套，而在调控前5天的成交量均在千套左右。
2017年3月22日北京市地方税务局、北京市住房和城乡建设委员会发布了《关于进一步严格购房资格审核中个人所得税政策执行标准的公告》，主要内容是：购房资格审核个人所得税政策执行标准中个人所得税要“连续5年(含)以上在本市缴纳个人所得税”，其中按“工资、薪金所得”缴税的纳税人，从申请月的上一个月开始往前推算60个月在本市连续缴纳个人所得税；按“个体工商户生产、经营所得”缴税的纳税人，根据其适用的计税期间，从申请月的上一个月（或上一季度）开始往前推算60个月（或20个季度）在本市连续缴纳个人所得税。
2017年3月24日央行联合多部门出台《关于加强北京地区住房信贷业务风险管理的通知》，要求对离婚一年内的贷款人实施差别化住房信贷政策，从严防控信贷风险。对于离婚一年以内的房贷申请人，商贷和公积金贷款均按二套房信贷政策执行。认真查询住房贷款记录和公积金贷款记录，严格执行首套房贷认定标准。规范房地产中介机构与商业银行业务合作，建立商业银行合作中介机构退出机制。
2017年3月26日，北京多部门联合发布《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》，明确规定商办类项目不得作为居住使用，新建项目不得出售给个人。已入市的二手项目可以出售给个人，但需满足名下无房且在北京已连续五年缴纳社会保险或者连续五年缴纳个人所得税两个条件。
截至2018年12月，在调控政策持续作用下，2017-2018年，国内大中城市房地产市场成交量普遍下滑。不同级别城市来看，一线代表城市成交规模下降最为明显。从数据上来看，北京2017年一年内商品房销售面积就下降了47.8%，2018年相比于2017年又下降了20.4%，而目前来看，北京对于预售许可证的发放仍处于严格收紧的阶段，预计北京市限购、限贷等政策仍不会放松，商品房销售面积仍有下降趋势，但会逐渐趋稳。
从北京市房地产开发投资额来看，2009-2015年这七年间，虽然增长率有所波动，但是北京市房地产开发投资总额是呈增长趋势。2016年开始出现负增长，增长率为-4.3%，而2017年下降更多，增长率为-7.4%。2018年有所回升，房地产开发投资额达到3873.3亿元，增长率为3.4%。
从数据上来看，2017年4月份二手住宅销售价格出现较大幅度下降，新建商品住宅价格也出现了一定程度的下降，这主要是受“3.17”政策的影响，住宅销售价格出现了明显的拐点，另外就是以上提到的商品房销售面积和投资额等也有较大幅度的下降。从数据上来看，新建商品住房受政策影响较小，且较为平稳，二手住宅受政策影响较大，在2018年5月份以后呈现出波动性的下降和回升。
而从近两年北京市住宅销售价格同比指数来看，2017年9月份以前呈现出快速下降形势，直到2017年9月份新建商品住宅价格指数才趋于平稳，而二手住宅价格指数直到2018年5月份才有所回升，并逐渐趋于稳定。
从房屋施工面积来看，2013年开始，北京市住宅施工面积出现下降趋势，而办公楼与商业应用用房等经营性用房一直是上升状态，尤其是商业营业用房，2013年其施工面积达到4365.9万平方米，与2012年相比增长了252.97%。但是在2017年住宅施工面积出现新的拐点，开始回升。2017-2018年，住宅施工面积从5506.6万平方米增长到5877.1万平方米，而商业营业用房施工面积却从4673.6万平方米一下下降到1160.1万平方米，仿佛一夜回到解放前，直接回到了2010-2011年的水平。这主要是受2017年一系列调控政策影响，政府强调和引导住房回归居住性质，大力调控北京市商业用房，同时加快非首都功能向周边疏解的结果。
三、北京市房地产发展趋势浅析
在各种房地产调控及非首都功能疏解政策的轮番轰炸之下，在“四个中心”及非首都功能疏解的战略定位下，北京市房地产市场稳定发展的趋势已经形成，未来通过政策防止房地产市场的价格与居民收入背离已经成为必然，房地产政策红利所带来的利益将会越来越少，地产开发商的拿地成本也会越来越高，房地产投机时代已经过去，居住将会是北京市房地产的新主题。北京房地产市场将会和其他各地一样进入明显的“二元市场”阶段。
（一）高端服务业将成为北京房地产项目发展的重点领域
随着北京老城改造政策日趋成熟，单纯的房地产开发模式已经行不通，居民通过拆迁“一夜暴富”的模式也已经一去不返。根据北京的城市定位，未来更为密集的国际交往活动、高精尖创新产业培育以及文化创意产业等高端服务业都将会是城市更新项目的重点领域。与此同时，居住品质和生活环境的改善、产业结构提升所提供的更多服务业就业岗位、新城快速发展所带来的公共服务均等化和职住平衡都将是市民共享城市发展红利的机会。
（二）政府将继续参与调控，鼓励住房回归居住本质，增加住宅房屋供给缓解刚需，控制商业营业用房建设，促进非首都功能疏解
虽然北京市政府积极采取措施疏解北京非首都功能，但转移的人口支付能力较低，且我国广义货币供应量（M2）与GDP的比值在世界主要经济体中较高，资金流动性充裕，所以部分社会人士寻求房地产等增值避险资产的意愿依旧比较强烈。结合资金及人口等因素影响以及上述住宅市场近期相关指标变动情况分析知道，北京市住房需求短期内依然比较旺盛，短期内北京市政府将继续抑制投机、增加供给、缓解刚需。同时，北京市政府将继续严格控制市区商业营业用房的开发建设，来服务于非首都功能向周边疏解的发展战略。
（三）北京市未来房地产市场价格将持续“维稳”状态
过去，新城建设总是与大规模的房地产开发相伴。但在北京城市副中心和雄安新区的规划建设中，正在探索和实践“新发展理念”，以充分体现十九大提出的“四个自信”。蔡奇书记提出了创新驱动发展的四个聚焦，即聚焦功能定位、聚焦创新主体、聚焦先行先试、聚焦创新要素。北京城市副中心和雄安新区将为未来新城建设树立样板。摆脱基础设施融资对土地出让金的过度依赖，弱化财政收入对房地产开发相关税收的过度依赖，避免房地产资产价格泡沫传导的金融系统性风险，通过制度创新和金融创新，建立可持续的城市投资运营体系，将成为北京市房地产发展的重要战略导向。房住不炒，让房地产业正本清源，回归其城市功能空间承载的基本职能，抑制投机，防止资产泡沫。
继2016年9•30新政施行以来，北京市房地产市场止升回稳，政策效果积极显现。2017年北京市调控政策继续加码，尤其是上半年调控政策接连不断，从“认贷不认房”转变为“认房、认贷又认离”、严格控制“商改住”，加之北京市一直以来实行“限房价、控地价”的调控措施，因此北京市未来房地产市场价格仍会以维稳为主，住宅价格涨幅会继续放缓。受非首都功能疏解发展战略影响，商业办公类建设用房将会持续受到控制，其房地产交易市场仍会以观望为主。
（四）“限”字当头，房地产企业谋求转型，发展新模式，养老地产将成为北京房地产探索发展的重点领域之一
面对“限”字当头的市场，深陷金融漩涡的房企又遭遇海外投资受限、融资途径收窄、拿地成本升高等困境，政策无缝可出，房产市场进入已经进入存量时代，开发商销售业绩必然遭遇增长瓶颈，发展模式亦会随之而变。很多知名房企已经通过叠加延伸服务及拓展地产子领域新业务来谋取发展空间，寻找新的出路。
与此同时，随着我国人口老龄化日益严重，近年来我国养老产业发展迅速，并已成为当下社会的朝阳产业。根据《中国老龄产业发展报告2014》数据显示，中国老年人未来消费潜力将以万亿数计量，在2050年达到占GDP33%的市场规模。养老产业市场需求日趋加大造成市场供给不足，由此催生了养老地产等养老产业延伸出来的新兴产业。为此，加快发展养老产业，完善养老服务体系建设是全面建成小康社会的必然选择，国家也不断出台相应的优惠政策支持养老地产的发展,这给寻找新契机的地产企业点燃了新的希望之灯。
目前已经有多家地产企业试水养老产业，从地产开发商逐渐转型为养老产业开发运营商，养老地产被视作商业地产养老产业下一座待开发的金矿也越来越备受关注。房企转型发展养老地产，自带的资金优势、运营优势、客群优势及物业资源优势等是其他类型的企业无法比拟的。万科、绿城、绿地、京汉置业等知名房企均已开始关注和探索养老产业。就连中石化、首钢之类企业也跨界进入。据统计,近两年时间里,至少有30多家上市公司宣布进军养老地产项目。
（五）未来运营是发展核心，运营细分子领域呈多样化特征，长租、物业将成为北京市房地产发展的新热点领域
随着土地政策越来越紧，拿地成本越来越高，房地产发展想通过土地及传统的开发建设模式来获取大额利润的模式已经即将成为过去式，运营将成为未来房地产发展的核心方向，运营细分子领域呈多样化特征，各个方向都具备需求规模空间。以长租公寓和城市更新为例，长租公寓作为最适宜品牌化、规模化的租赁细分子市场，其定位及租金水平决定主要客群为中高端人才、大学毕业生及商务人群。当前长租公寓正处风口，房企、资本方纷纷介入，房源、客源的争夺将更加激烈。目前多数公寓运营仍处前期投入阶段，长期持续性发展仍有待品牌传播、规模集聚和金融端的进一步支持。
十九大报告指出，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。要落实十九大精神，就要大力发展住房租赁市场，建立租购并举的住房制度，从而完成“住房用来住”的目标。比如在“十三五”剩余周期内，北京将增加150万套住房供应，其中提供租赁类住房50万套，占供应住房总数的30%，家电齐全、装修时尚但价格又在合理范围内的长租公寓越来越受到年轻人的青睐，长租公寓将会成为北京市房地产发展的新热点，但是其发展模式仍在不断探索创新。
另外，当前北京市已经从“大拆大建”进入“城市更新”新阶段，对城市功能重新定位优化、存量资产改造升级的需求旺盛，如北京核心商务区办公空间紧俏，而购物中心线上电商冲击、经营难度、空置率提升，核心地段涌现出较多高品质商改办、酒店改办公等优秀案例。挖掘城市中级差物业，通过重新定位—合理改造—再运营，实现功能的升级优化、提升物业价值，存在大量的潜在机会点，也将成为北京市房地产发展的新热点领域。
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