项目委托方  北京市宣武区商务局

立项时间    2007年12月17日

立项背景

   1996年以来，马连道商业街已经从一条默默无闻的普通街道发展成为年交易额超过10亿元的全国特色商业街，成为华北地区最大的茶叶集散地。作为北京知名的特色商业街之一，马连道的提升和发展在宣武区以及北京的持续发展中具有重要的战略地位和作用。开展马连道商业街发展规划研究对于进一步突出马连道商业街特色，增强其在全国特色商业街中的竞争力，促进马连道在宣武区以及北京经济社会发展中发挥更大的作用具有重要的现实意义。本课题通过对马连道商业街及其周边地区的深入调研和分析，在总结借鉴国内外知名特色商业街发展趋势和特色经验的基础上，充分考虑国内外茶产业发展的趋势和特点，从马连道商业街的发展现状和发展中存在的关键问题入手，研究分析马连道商业街发展面临的各种机遇和挑战，重点从总体定位、业态的提升和拓展、空间布局、公共服务设施完善、商业形象塑造和推广、商业街区的开发和招商等方面对马连道商业街的进一步快速进行系统、全面规划，并研究提出商业街分阶段实施方案和保障措施，为政府部门提供重要的决策参考。

项目概况

    课题综合运用国内外有关商业街发展规划的各种理论研究成果，结合区域经济、产业经济、园区经济、城市规划等相关理论，采取理论研究与实证研究相结合、定性研究与定量研究相结合的方法，对马连道商业街的发展现状、存在的主要问题以及马连道进一步快速发展的条件和外部环境进行了整理和分析。在此基础上，深入研究了马连道商业街发展的总体思路、目标定位、业态提升与新业态拓展、空间布局、招商策略与形象塑造等关键问题。
    对马连道商业街总体发展情况进行了系统地梳理和总结。通过实地走访、专家座谈等方式，在大量研究分析的基础上，课题认为，马连道商业街的发展历程大致可以分为自发形成、规范整合和提升发展三个发展阶段。目前马连道商业街的发展存在四对主要矛盾，即传统批零商业功能所带来的大量人流、物流与成熟的城区空间发展要求存在一定的矛盾，低附加值业态与首都高端、高效、高辐射产业发展要求存在一定差距，初级景观形态与不断升级的现代化城市发展要求存在较明显的反差，内涵简单的商业形象与社会对该区域发展的期望存在较突出的落差。
    提出马连道商业街进一步快速发展的总体思路和目标定位。课题认为，马连道商业街的提升和发展是一项长期的工作，应当以科学发展观为指导，以保持商业街现有特色并实现更深内涵、更高层次发展为目标，着力实现“四个提升”：通过注入文化元素，延长产业链条，实现街区业态提升；通过引入商务服务，拓展区域功能，实现街区功能提升；通过丰富街区发展内涵，推广街区品牌，实现街区形象提升；通过推进设施和景观改造，整治街区环境，实现街区景观提升，通过规划准备、建设实施和完善发展三个阶段，逐步把马连道商业街建设成为一条融商业、商务、文化、体验功能于一体，全国著名、在国际上有一定影响力的特色商业街。
    深入研究了马连道商业街业态选择及其空间布局。课题认为，马连道商业街的业态结构大致可划分为两类，一类是由以茶交易为主的专营店、专卖店、茶城等构成的商业街主体业态，另一类是由酒店、餐饮、休闲娱乐等构成的配套服务业态。两类主体业态主要沿街布局，并形成商业购物区、商务功能区、休闲体验区三个功能区。
    对马连道商业街的形象塑造和招商策略进行了整体策划。马连道商业街的招商应按照客户规模以及功能区特色进行区分，不同功能区的大型客户和中小型客户应实行不同的招商策略。形象塑造要紧紧把握“茶”的主题特色，围绕景观形象、品牌形象、商户行为、国际影响力等方面，加强商业街的形象与品牌塑造。

项目社会反响

    本课题在研究过程中召开了多次课题研讨会，宣武区相关领导和来自国务院发展研究中心、北京市发改委、北京市社科院、中国人民大学等政府和研究机构的领导和专家学者对课题研究成果给予了高度评价，对课题提出的观点和最后形成的研究报告给予了充分肯定。课题研究理论与实际相结合，提出的相关措施和对策建议可操作性强，为宣武区政府的决策建议提供了借鉴和参考。