就在业界还在为总部基地[最新消息 价格 户型 点评]是产业地产性质还是商业地产内核争执不休的时候，全国各地已经开始了大举建设总部基地的热潮。然而这股热潮却使得当初的灰色空间持续扩大——总部基地的实质究竟是服务于2.5产业的总部办公楼，还是“挂羊头卖狗肉”的商业写字楼实质?这一模糊地带背后究竟有着怎样的经济发展、城市建设和地产开发语境?

中国房地产报：目前以北上广为代表的一线城市正在大力推动总部基地的发展，沈阳、成都、武汉、南宁、兰州等在内的二三线城市也纷纷掀起了总部基地的建设热潮，如何看待这种“总部基地热”现象呢?

赵弘：要探究总部基地，必须先要了解总部经济。总部经济是城市化发展、信息化发展的过程中，企业通过变革内部组织结构来进行新一轮资源组合，对总部进行集中配置，从而改变原有企业布局模式下束缚发展局面的现象。

一些大城市由于人才、信息相对密集而不适宜继续进行生产制造活动，同时企业受限于城市交通拥堵、办公成本高企等因素，遇到了很多的困难和障碍，因而倾向于把生产制造基地转移到中小城市或欠发达地区。

而在中小城市，随着企业的发展，其需求与规模体量逐渐增大，受制于地理位置偏远、当地人才与环境不能满足企业的进一步发展等因素，这些企业也开始通过把总部配置在大城市的方式来满足发展需求。总部经济就是这样诞生与发展起来的。

总部经济使资源得以最优化配置：大城市能够重点发展研发、设计与营销等领域，而欠发达地区则专注于生产制造与加工等领域。

发展总部经济有两种模式：一种是随着城市的自然发展，市中心由于交通便捷、人才集中等区位优势，总部聚集区得以自然形成;另一种是通过人为规划来吸引企业总部进入当前稍欠发达的地区，使区域获得新的发展动力。

总部基地是总部经济的发展载体之一，是房地产商在开发过程中创造出来的产品之一。

目前最重要的是不要把总部基地与总部经济混为一谈。总部经济是一种资源配置的方式，是企业内在发展的要求与内在的经济规律。总部基地是适应总部经济发展要求衍生出的产品载体。

总部具有研发、营销、投资决策与信息服务等功能，只有围绕这些功能延伸出的总部基地才是可持续的。此外，总部基地还应该满足人的生活、休闲、娱乐等更高层面的需求。

中国房地产报：市场上多数总部基地项目与普通的商业写字楼没有太大区别，这种难以辨别的产品形态，是否会带来不公平的市场竞争等潜在问题?

赵弘：总部办公楼实际上和写字楼并没有区别，两者都是一种载体，而总部经济必须通过这样的载体来实现自身的发展。关键问题并不在总部基地产品层面上，而在土地制度上。

国内的土地政策是工业经济时代延续下来的，实际上已无法适应如今的城市经济发展。政府不能墨守成规地限定工业用地的价格。土地政策必须根据新兴经济发展的特点进行适当地调整。在近郊适合发展总部基地的土地，就不应该再以工业土地价格进行出让，而是应该适当变更土地性质和提高土地出让金进行调整。否则仍然以过于低廉的工业用地价格卖出土地，最后利益受损的还是政府和国家。

政府必须根据市场经济规律、城市发展规律、总部经济发展规律来适当地调整土地用途。我认为近郊的工业土地价格可以进行适当地调整，其价格处在工业用地与商业用地之间是比较合理的区间。

中国房地产报：从哪些环节可以对总部基地项目进行有效监管，使其得以杜绝做商业写字楼的嫌疑呢?

赵弘：出现这种状况核心原因还不在开发商，而是政府责任以及政策法规的缺位导致。由于制度与规划滞后，政府部门在新经济规律面前又没有与时俱进地进行研究与调整，导致最后吃亏的还是政府自身。

首先，政府在规划阶段就应该有所作为，必须结合城市当前的发展阶段以及经济发展规律，来论证城市开发多大的载体容量以满足市场需求。不能让开发商盲目地自行开发，导致巨大的市场浪费。政府必须通过规划监管实现市场和行政的结合，而非放任市场发展。其次，政府要进行全程监督，从这些总部基地项目的立项、规划到销售等各个阶段进行全面监管，防止少数开发商钻空子。